A primeras horas de la mañana de noviembre, con un frío aún en el aire, tres filas de automóviles cruzan lentamente el agrietado estacionamiento abierto del Sumter Mall en Sumter, Carolina del Sur.
Todavía faltan horas para que se abran las puertas de Belk, unos grandes almacenes con raíces en el sureste y el último inquilino que queda del centro comercial. El centro comercial, que está vacío aproximadamente en un 60%, tiene una combinación de otros inquilinos. Los trabajadores del centro de llamadas estacionan o son dejados para cumplir sus turnos. La gente se dirige a un Planet Fitness cercano.
Pero al otro lado del estacionamiento, docenas de niños pequeños salen corriendo de sus autos y atraviesan la entrada de un centro comercial. No están bromeando; irán a la escuela en una antigua tienda de JC Penney. Y si todo va según lo planeado, continuarán durante años, ya que cada año la escuela agrega nuevos grados y ocupa más espacio del centro comercial.
Los desarrolladores de todo el país están instalando nuevas escuelas en centros comerciales en dificultades, una tendencia creciente que sirve para varios propósitos: aumentar las oportunidades educativas, revitalizar las comunidades y reinventar los miles de espacios comerciales vacíos que convierten en ruinas los centros comerciales que alguna vez fueron bulliciosos.
“Ciertamente hemos visto todo tipo de usos alternativos para los centros comerciales: remodelarlos, reutilizarlos y reinventarlos”, dijo Thomas Dobrowski, vicepresidente del grupo de mercados de capital de Newmark, una firma de servicios inmobiliarios.
Dobrowski agregó que cada vez más propietarios de centros comerciales se están entusiasmando con la idea de agregar escuelas a medida que los inquilinos minoristas las abandonan. “Recuerdo los centros comerciales donde se dedicaban entre 10.000 y 15.000 pies cuadrados a escuelas”, dijo. “Ahora, cada vez más instituciones y escuelas de educación superior quieren aprovechar las bases vacantes para su pleno uso educativo. Podrían tener 80.000 pies cuadrados o más.
A nivel nacional, la tasa de desocupación en los centros comerciales fue de alrededor del 10,3% en el cuarto trimestre del año pasado, en comparación con el 10,2% durante la pandemia, según un informe de Moody’s Analytics.
Los centros comerciales comunitarios como el de Sumter se han visto aún más afectados por los cambios en los gustos de los consumidores. “Los minoristas que tradicionalmente se han basado en centros comerciales han cerrado tiendas de bajo rendimiento y ahora están buscando centros suburbanos al aire libre de formato más pequeño para expandirse”, dijo la firma de servicios inmobiliarios comerciales CBRE en un informe reciente.
Pero en Sumter Mall, una combinación de iniciativa comunitaria, interés filantrópico y pragmatismo por parte del propietario del centro comercial, Hull Property Group, ha llevado a la creación de un nuevo inquilino, Liberty STEAM Charter School.
La escuela fue fundada hace cinco años por Greg A. Thompson, un empresario y filántropo local, que buscaba una manera de fortalecer la fortuna de su ciudad natal y ayudarlo a atraer trabajadores. Liberty STEAM planea agregar una clase por año y una cuarta llegará en el otoño.
“Nuestra misión es demostrar que podemos brindar una educación de primer nivel a todos y, en particular, a nuestros niños desfavorecidos”, afirmó. En Sumter, sólo el 30% de los estudiantes pueden leer, escribir o hacer matemáticas en su nivel de grado.
Liberty STEAM no nació en un centro comercial. Inicialmente, las clases se llevaron a cabo en una escuela primaria en desuso en un área desatendida de Sumter, pero el espacio pronto se quedó pequeño para la escuela (aunque el edificio todavía alberga el jardín de infantes y el primer grado).
Después de buscar un espacio más grande, Thompson, fundador y director ejecutivo de Thompson Construction Group, eligió el enorme centro comercial, en su mayoría vacío, después de no poder llegar a acuerdos para propiedades escolares más tradicionales en la ciudad, que tiene una población de aproximadamente 43.000 habitantes. habitantes. . Le da a Liberty STEAM espacio para continuar agregando grados durante la próxima década, así como otros servicios para niños.
“Queremos centrarnos en el niño en su totalidad”, dijo Thompson. “A medida que la escuela creció, discutimos la posibilidad de tener un médico allí. Queremos tener allí también una pequeña clínica y un oftalmólogo”.
Dobrowski dijo que el acuerdo ofrece muchos beneficios para las escuelas y los propietarios. Los centros comerciales generalmente están ubicados en zonas muy transitadas, por lo que son de fácil acceso. Y pueden ser un lienzo en blanco sobre el cual una escuela puede reimaginar cómo quiere que sea el interior.
Para los propietarios, vender o alquilar el espacio de un antiguo inquilino en una escuela devuelve a la vida lo que era una parte oscura y vacía de un centro comercial en expansión, revitalizando 400,000 pies cuadrados o más de espacio no utilizado. Las conversiones también son un gran impulsor de buena voluntad en la comunidad.
“No recibirás el mismo alquiler que un inquilino en una tienda minorista o que un consultorio médico”, dijo Dobrowski. “Es necesario utilizarlo más como: ‘¿Cómo puedo mejorar la comunidad y congraciarme aquí?’”
En Sumter, Trevor T. Ivey, director ejecutivo de Liberty STEAM, dijo que el traslado al centro comercial se alinea con la misión de revitalización de la escuela. “Es importante que la gente entienda que el centro comercial se ajusta al enfoque de revitalizar nuestra comunidad y renovar sus edificios”, dijo.
High Point Academy en Spartanburg, Carolina del Sur, es un ejemplo de una escuela que forma parte de un rediseño más amplio. Opera en un espacio dentro de un centro comercial que alguna vez albergó una tienda Waccamaw Pottery, que albergaba una iglesia antes de que la academia se mudara allí. El centro comercial ahora cuenta con un centro de voleibol y un consultorio médico para complementar la escuela.
James M. Hull, fundador de Hull Property Group, propietario y operador de Sumter Mall y otras tres docenas de centros comerciales en 18 estados, dijo que Liberty STEAM es la tercera escuela en uno de los centros comerciales de la compañía. Los otros dos están en Greenwood, Carolina del Sur y Augusta, Georgia.
Cuando consideró instalar escuelas en sus centros comerciales, lo hizo pensando en el retorno general de la inversión. “No estoy haciendo nada de esto de forma filantrópica”, dijo. “Estoy haciendo esto porque lo mejor para mí desde el punto de vista financiero es ser un buen administrador de la propiedad”.
Pero para Thompson, que forma parte del Consejo de Desarrollo de Sumter, la inversión en Liberty STEAM y el centro comercial es parte de una iniciativa para ayudar a revitalizar la ciudad y garantizar que sus negocios puedan atraer trabajadores al área y retenerlos.
“Si queremos tener un éxito sostenible, debemos tener éxito en la educación para crear la fuerza laboral del futuro”, dijo.
KIPP, el operador nacional de escuelas charter, tiene alrededor de media docena de escuelas en centros comerciales, y una escuela secundaria en construcción dentro de una antigua tienda Macy’s en Nashville.
“Dejamos las cuatro paredes y mezclamos todo adentro”, dijo Marc Gauthier, director fundador de KIPP Antioch Global Middle and High Schools, que operará la escuela secundaria en el entorno de Macy’s. “Donde estaba el departamento de hombres, será nuestra sala de pesas. Donde antes había escaleras mecánicas, estamos atrayendo algo de luz natural. La planta baja será nuestro laboratorio científico.”
Renovar Macy’s era más barato que construir una escuela secundaria en tierras de cultivo, que era todo lo que había disponible. “Habiendo construido edificios desde cero y sabiendo lo caro que es, era atractivo tener ya la estructura, las comodidades, la zonificación y el estacionamiento”, dijo Daniel Gennaoui, director financiero de las escuelas KIPP en Nashville.
La renovación costaría entre $200 y $250 por pie cuadrado, mientras que la nueva construcción costaría hasta $300 por pie cuadrado. “Somos muy conscientes de los costos”, dijo. “Cada dólar que gastamos en un edificio escolar es un dólar que no gastamos en un maestro o en un programa”.
Thompson dijo que quería que la escuela actuara como modelo para mejorar la educación en el sureste.
“Más dinero no resuelve el problema”, afirmó. “La visión correcta, los líderes correctos y los seguidores correctos resuelven el problema”.